一、德正家园2008年交房，长达12年未签订正式的物业服务合同，群众的利益没有保障

众所周知，物业服务合同，是业主和物业公司必须签署的，从而保障双方的利益。现在金洋物业拿着甲方是伊电集团签署的前期物业合同，甲方实体都不是一个公司。前期物业合同只是建筑方和业主签署的临时服务合同，合同上未标明物业收费标准等等。2012年金洋物业入驻德正家园，2019年5月24日，金洋物业法人代表改为张澎涛。这么随意，符合条例和规章制度吗？

根据国务院颁发的《物业管理条例》第五十六条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式物业服务企业的，由县级以上地方人民政府地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

二、小区停车要收3元停车费，充电桩及电梯广告等收益应该是全体业主的，现在根本无收支明细，群众的利益有损失

根据国务院颁发的《物业管理条例》第六十三条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

众所周知，停车费需要开发票吧，消费需要开发票吧，在德正家园停车只交停车费，物业公司除了能开物业费的发票外，其他内容是不能开的，收支不明是群众的利益不明确，不开发票应该是国家利益的损失。

三、德正家园物业费收费一元一平方，群众的利益有损失

依据洛发改[2018]3号文件的相关规定，涉及小区物业服务费不再由辖区物价部门按“政府指导价”进行物业服务费核定工作。目前小区物业服务费采取的是“市场调节价”收费模式。

既然是2018年发布的相关规定，2018年才开始。金洋物业是2012年入住德正家园的。

根据监管部门的回答意思，那2012年至2017年的物业费应该是按“政府指导价”吧。三级资质为0.5元一平方，物业公司多收益的，是不是应该返还业主？

而且关于物业收费，第一，规定在物业合同里，问题现在没有物业合同；第二，根据物业实际服务情况与业主大会或业主大会授权的业主委员协商确定，问题也没有协商，都没有的情况下，2018年至2020年的德正家园物业费应该延续0.5元一平方，物业公司多收益的，应该返还业主。应该保障群众的利益不受损失。

四、德正家园物业公司收取1000元违约金，群众的利益有损失

2020年12月16日，洛龙区法院调解法官在调解了近2个小时，急着介入下一场纠纷，我觉得他非常辛苦，而且调解法官说，具体物业业务他们也不精通，还是需要监管部门来管理，当时我的起诉书写的也有问题，所以急急忙忙就签了民事调解书。但是我后来发现金洋物业公司拿着民事调解书到处说我败诉了，这可能不光影响我个人的利益，也影响整个小区的业主利益，我于2020年12月18日，再次起诉金洋物业公司，洛龙区法院立案庭法官见到我们的民事调解书，听了我的解释，也肯定了存在多收费，所以决定再次立案。

按照民事调解书，物业费及违约金1000元，共计13360元已全部交至物业公司。

前题：我们之间无物业合同约束，按照《合同法》无合同约束，违约金为0.3%。而且我在2020年12月18日已经交齐物业费，所以2020年的物业费不应列入违约金。

物业费按金洋物业公司一元一平方计算：

2015年物业费违约金应该从2016年计算，2480元乘以0.3%再乘以5年（至2020年），为37.2元

2016年物业费违约金应该从2017年计算，2480元乘以0.3%再乘以4年（至2020年），为29.86元

2017年物业费违约金应该从2018年计算，1850元乘以0.3%再乘以3年（至2020年），为16.65元

2018年物业费违约金应该从2019年计算，1850元乘以0.3%再乘以2年（至2020年），为11.1元

2019年物业费违约金应该是1850元乘以0.3%再乘以1年（至2020年），为5.55元

共计100.36元，金洋物业公司累计多收899.64元违约金，算不算侵占了群众的利益？

物业费按“政府指导价”0.5元一平方计算，是不是侵占了更多群众利益？

149平的房子，每平方多收0.5元，一年物业费就多收894元， 自2012年金洋物业入驻，至2020年累计多收9年，物业费共计多收8046元。

按物业费0.5元一平方计算违约金：

2015年物业费违约金应该从2016年计算，2480元减894元乘以0.3%再乘以5年（至2020年），为23.79元

2016年物业费违约金应该从2017年计算，2480元894元乘以0.3%再乘以4年（至2020年），为19.03元

2017年物业费违约金应该从2018年计算，1850元894元乘以0.3%再乘以3年（至2020年），为8.6元

2018年物业费违约金应该从2019年计算，1850元894元乘以0.3%再乘以2年（至2020年），为5.74元

2019年物业费违约金应该是1850元894元乘以0.3%再乘以1年（至2020年），为2.87元

共计60.03元，金洋物业公司累计多收939.97元违约金。