您好！

我是碧桂园小区一期6-2-304室的业主。在咨询购房之初，置业顾问明确表示我所看的这套房屋连接一二层商铺屋面，交房后商铺屋面可以由我们家独立使用。基于置业顾问的介绍以及案场沙盘的建设规划展示，加之置业顾问对于购房合同中关于建筑物区分所有权中屋面使用权的约定介绍，我才决定以高于同单元其他楼层（上下楼及同楼层）每平方米1200余元的价格购入此房产（可在房管局备案系统中查实是否存在以上情况，其他户购房价格均为8355-8476元/㎡之间，我的购房价格为9664元/㎡）。至今，我仍保存着购房当时的沟通记录及相关文件影像，证明这些承诺的存在。

然而，自2024年9月交房以来，实际情况发生了重大变化，导致我的合法权益受到了严重损害：

物业管理处态度反复：2024年9月8日，物业管理处通过工作微信通知我可以开始安装通往平台的门。随后，我按照指示完成了窗户的定制与安装工作。可是仅仅一个月后，即2024年10月，物业管理处却又突然通知我该行为属于违规，要求立即整改。这种前后矛盾的做法给我造成了不必要的经济损失和精神困扰。

邻居擅自开设通道：更加令人无法接受的是，我的邻居6-2-303户虽然其房前并没有商铺屋面，但却在平台上私自开设了一个门。这一行为不仅违反了当初购房时的约定，也直接影响到了我对平台独享使用权的权利。

消防安全问题：邻居购买的房屋阳台原为非封闭阳台，近期在未经相关审批的情况下，私自进行了封闭处理，并在此过程中增设了一扇出入户门。该门正对着我家卧室窗户。根据《建筑设计防火规范》的相关规定，住宅建筑外墙上相邻户开口之间的墙体宽度不应小于1.0米，小于1.0m时，应在开口之间设置突出外墙不小于0.6m的隔板，而实际测量结果为两户间隔仅为0.75米，隔墙宽度仅为0.45米。这显然不符合国家标准，存在严重的安全隐患。

侵犯隐私权及居住安全：邻居增设的出入户门距离我家次卧不到一米，每次邻居使用该门进出时，都必须经过我家两个卧室区域，这种行为严重侵犯了我方的隐私权及居住安全，给我们带来了极大的心理压力和不安全感。

潜在的人身及财产安全风险：邻居通过新增的出入门可直接到达平台，然而平台的女儿墙高度较低，加上开门方式存在一定的危险性，特别是考虑到邻居家中有两名不到三岁的儿童。一旦发生任何安全事故，尽管主要责任在于邻居，但作为同一平台上的住户，以及管理小区的物业管理公司，我们也可能需要承担一定的连带责任，对此我感到非常担忧。

鉴于以上情况，我强烈要求碧桂园凤凰湾项目：

对于碧桂园物业管理处之前发出的通知与后续更改指令之间的矛盾给出合理解释；

调查并制止6-2-303户的违规行为，确保平台使用权的公平性和合法性，协调相关部门对6-2-303户的违规改造行为进行调查处理，督促其按照原设计标准恢复阳台结构，以消除安全隐患，保护我们作为相邻权利人的合法权益不受侵害；

如若无法兑现当初的承诺，碧桂园凤凰湾则应退还我因额外享受平台使用权而支付的差价费用。

感谢您的关注与支持！

此致 敬礼！

投诉人：苏楠 日期：2024年10月12日

开发商与我签订的合同附件中：关于建筑物区分所有权的约定如下

第十条关于建筑物区分所有权

1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归该商品房所在楼宇的全体业主所有，但按设计、规划部门批准的图纸可以由该商品房单独进入的屋面的使用权归该商品房的买受人所有。

由于置业顾问解释：合同里有上述约定，加之案场沙盘上明显显示只有我选购的那套房屋在商铺屋面之上，符合独立使用条件，可以拥有使用权，故我选择了订购。

购房时现场沙盘图片以及目前邻居违规改建现场图片在附件

我所购买的房屋就是沙盘上底层商业屋面上的这户。

以上诉求的相关法律法规借鉴

按照物权法定原则，物权的确定只能依据相关法律及司法解释。因此，界定某一建筑物是否属于专有部分，关键在于其是否符合《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对专有部分的规定。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

建筑物的“专有部分”如何进行界定

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）对“专有部分”的内涵与外延进行明确：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分

这一条件包括两种情况：具有四面围墙包围，如房屋；虽不具有四面围墙包围，但能够与其他专有部分明确区分，如车位、摊位。

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用

这一条件是指建筑物具有独立的出入口，不必借用其他建筑的通行通道即可与外部相通。

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体

这一条件包括两种情况：1、专有部分已经或能够在登记机关的登记簿上登记的；2、符合本条第一款规定的两个实质要件，但该专有部分属于部分地区不动产登记机构暂时不能登记的客体（如车位、露台）。

综上，根据本条的规定，在判断某一房屋或者特定空间是否构成专有部分时，主要看其是否同时具备本条规定的三个条件。符合本条规定的前两个条件，但还没有登记的，还要判断是否符合本条第1款规定的两个实质条件，若符合两个实质条件的，仍然应当认定为专有部分。

专有部分中“特定空间”的理解

“特定空间”一词来自《房屋登记办法》第10条第1款的规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”相对于房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。为方便理解，本条进行了适当列举，即车位、摊位等。就车位而言，是指在特定区域内划定四条线所垂直形成的一个立方体空间。摊位与车位类似，也是四条线所形成的一个空间，与车位稍不同的是，有的摊位与其他摊位之间有一间隔物，但并非砖墙、水泥间隔。

追溯立法者的本意，构成专有部分的特定空间并非一定具有固定墙壁间隔，此空间与彼空间能够明确区分、可以排他使用的特定空间即可构成专有部分。

综上所述，基于前文分析，判断某一房屋或者特定空间是否构成专有部分时，主要看其是否符合专有部分的三个条件，特别是前两个条件，如果同时具备的，该房屋或特定空间构成专有部分为某一权利人所有。

另：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》--第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

符合以下条件的楼顶平台，应当认定为专有部分的组成部分：

第一，符合规划。也就是说，规划设计上有楼顶平台。如果规划设计上只有楼顶，没有平台的，就谈不上楼顶平台是共有部分还是专有部分的问题。这时的楼顶平台就是违法建筑。另外，还应当审查规划本身是否合法。这一问题我们将在随后详细论述。

第二，必须具备“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”的条件，特别是“可以排他使用”这一条件。这是审判实践中特别需要注意的。可以排他使用，是指规划上专属于特定房屋，不经过该特定房屋，就不能到达楼顶平台。换言之，楼顶平台只能通过该特定的专有部分才能与外界相通，通过公共通道到不了楼顶平台。而这是符合规划的。这一点非常重要。如果规划上经过公共通道能够到达楼顶平台，那么表明这样的楼顶平台属于《物权法》第73条所讲的其他公共场所。这样的话，它就不属于专有部分的组成部分。当然，如果有人人为地堵塞公共通道，造成只能从他家才能到楼顶平台的现状，那么这样的楼顶平台也属于其他公共场所，而不属于专有部分的组成部分。

第三，建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。如果没有合同依据，认定符合上述两个条件的楼顶平台属于某特定业主就没有依据。

我们认为，楼顶平台任何时候都是附属物，不能单独买卖。也就是说，开发商任何时候都不能将楼顶平台单独出卖。如果单独出卖，在小区业主都可以到楼顶平台的场合，实际上处分了属于全体业主共有的财产，小区业主不会同意，该买卖行为无效。在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，实际上开发商不可能单独出卖，只能附赠给顶楼业主。

另外需要考虑的是，在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，将楼顶平台的所有权认定归属于顶楼业主，是否损害了其他业主的合法权益。我们认为答案是否定的。一是这样确权有规划设计的依据，符合法律规定。二是如果认为任何情形下全体业主对楼顶平台都享有所有权，在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，除顶楼的业主外，其他业主根本不可能行使所有权的任何权能，所以说还认为全体业主对楼顶平台享有所有权是不切实际的，也没有任何意义。三是顶楼业主支付了比其他业主更高的价格，对楼顶平台享有所有权也是应该的。四是这样确权，并不影响其他业主行使其建筑物区分所有权。五是如果认为只有顶楼业主才能到的楼顶平台的所有权属于全体业主，那么，正常的维护费用也要全体业主负担，但其他业主并不能实际上享有任何权利。这样的结果是：全体业主负担费用，但享受不到任何权益，实际上对全体业主是不利的。

最后需要强调的是，我们在审理案件的时候，如果审理中发现，楼顶平台的确只能通过顶楼的特定业主才能到达，该特定业主与开发商的购房合同也明确约定楼顶平台归该特定业主所有，而这些都是符合规划的，这时应当主动审查规划本身是否合法。（1）楼顶平台为建筑物之基本构造，具有共用性质。楼顶平台与外墙、地基一样，都是建筑物之存在所必需的基本构造，其不仅具有建筑物最基本的功能——遮风避雨，而且，其载重量直接关系到整栋建筑物的安全和使用寿命。此外，供区分所有人共用或特定住户专有的一些辅助设施，如水塔、太阳能热水器等，也都须安装在楼顶。（2）楼顶平台具有防火避难的功能。高层建筑物发生火灾时，楼顶平台常常是火源处以上楼层住户逃生的主要通道。依据我国相关法律的规定，超过六层（不含六层），户门未采用乙级防火门的住宅和高层单元式住宅的楼顶一般应设计为上人屋顶，以供防火避难之用。另外，有的退台式住宅，其退台以上住户出入要通过平台转换才能到达室外地面的楼顶平台，设计上也负有防火避难之功能。因此，从维护公共安全的角度来看，楼顶平台特别是设计上具有防火避难功能的楼顶平台应认定为共有。”据此，审理案件的合议庭或者独任审判员应当尽可能就该案的有关情况到建设行政主管部门咨询，确认这种规划是否合法。