近日，本人前往洛阳市行政服务大厅地税局窗口咨询：“被继承人于2000年死亡，生前留有房产一套，唯一法定继承人于2010年变更该房产的房屋所有权证到自己名下，且为继承人自用的家庭惟一生活用房。现继承人要将该房产出售，是否符合免征房产转让个人所得税的条件？”

多名地税工作人员答复：按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：“对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。对继承人转让自用5年以上的继承房产起始时间，以继承人取得《房屋所有权证》上的登记时间为准。继承房产的“自用起始时间”不适用继承房产的“购买时间”。

对此，我查阅了有关的法律、法规和规章，以及其它省市地税局的做法。由于国家税务总局对继承房产中“个人转让自用住房起始时间”没有明确界定，“自用时间”能否等同于“购买时间”？全国各省市地税部门执行不同。目前主要采取以下两种方式：

第一种：个人转让继承房产的“自用起始时间”参照继承房产的“购买时间”确定

广州、深圳、成都、辽宁、沈阳、长春等地市地税部门都采取这种方式（网上都可查到的）：首先，对“自用5年以上”的定义为，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上（即自用起始时间的起算以购房时间为准）；其次，对通过继承取得的住房对外销售的，自用起始时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条的规定，按发生继承行为前的购房时间确定（即“个人转让自用住房起始时间” 按照“孰先”原则，以继承人房产证上一手被继承人的房产证登记时间或契税完税证明时间为准）。

第二种：从“自用” 文字本身定义进行确定

继承人对被继承人的房屋要“自用”的话，在被继承人死亡前，继承还未发生，房屋产权还是属于被继承人的，继承人肯定是不可能“自用”的。所以，以被继承人的“购房时间”来确定继承人的“自用起始时间”明显是不恰当的。必须在被继承人死亡后，房屋所有权转移发生法律效力才行。

《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”

从以上继承法、物权法的有关规定可以看出,被继承人一死亡，房屋所有权变更为继承人的法律效力就立马生效了，不管继承人是否即刻办理房产权属变更手续，这和房产赠予、房屋买卖必须以在房管部门办理过户的登记时间为准是截然不同的。那么，继承人取得的房产“自用起始时间”，也随之从被继承人死亡时开始起算。

若要证明继承房产的“自用起始时间”，继承人需提供的材料是：被继承人户籍所在地派出所开具的死亡证明、或死亡公证书、或继承公证书（有明确的被继承人死亡时间），如果继承人无法提供确定被继承人死亡时间的有效法律凭证，那其“自用起始时间”只能以继承公证书生效时间或继承后取得《房屋所有权证》上的登记时间为准了。

综上所述，我文中开头所说的情况，无论我市采取第一种还是第二种方式，我都已经属于“自用5年以上了”。所以，你局工作人员的答复不能说是完全错误的，只是没能结合继承法、物权法，不够准确而已。望地税部门能够在1个星期内给我答复，便于我及时办理房产事项。谢！