民用住宅水电费便宜，不少为了节省成本的商家便在小区住宅中做起了生意，但这样不可避免会对周围邻居的日常生活造成影响。近日，宜阳县的黄先生将楼下在家中开 “宾馆”的邻居粘某告上了法院，最终法院判决粘某立即恢复该房屋的住宅用途。
居民住宅能否改为商业用房？如果能改，应该符合哪些条件？记者通过走访发现，“住改商”现象在洛阳并不少见，并且很多改建后的宾馆、餐厅等既未登记，也未办理相关证件，存在较大安全隐患。同时，小区物业部门认为自己没有执法权，难以监管。而工商、消防等部门则表示，对于“住改商”的情况，他们很难掌握，必须有群众进行举报。
【烦恼】 楼下开家宾馆 楼上住得不安生
黄某家住洛阳市宜阳县城关镇的某小区，但最近几个月他一直住得很不安生。原来，和黄某同住一栋楼的粘某去年在家里开起了“宾馆”，严重影响了黄某的正常生活。
早在2012年，该小区业主委员会就召开业主大会，经无记名投票，大部分业主不同意在小区内将房屋出租或自用经商，并在2012年12月1日颁布了公告。
2013年6月，粘某将自己的两套住宅改为了“宾馆”，面积约280平方米，共8个房间、2个公共卫生间、1个吧台和1个工作室。
自从粘某开了宾馆，这栋楼里出入的人就多了起来，所住客人进出电梯频繁，也经常看到有陌生的车辆在小区停车场进出。黄某认为，既然当初业主委员会颁布了公告，粘某就不应该违反，于是将粘某告上了法院。
【法院】 改变住宅用途需本栋业主同意
近日，宜阳县人民法院开庭审理了该案。在法庭上，粘某质问黄某：宾馆妨害到黄某哪些方面？影响黄某正常生活的证据何在？住房客人的车辆停放在业主车位的证据何在？粘某同时告诉法官，当初将房屋改为经营性用房是和该小区业主委员会主任“协商过”，自家改为宾馆的两套房屋一直都是交的双倍物业管理费。主审法官对此进行调查，该主任承认收了粘某双倍物业费，但该行为未经业主委员会讨论决定，是其私人行为，并坦言自己的工作存在失误。
法院认为，我国《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意。粘某虽缴纳了双份物业管理费，但并非业主委员会集体决定。最终，法院判决粘某在判决生效之日起5日内停止将该小区住宅作为经营性用房的行为，恢复该房的住宅用途。
那么何为有利害关系的业主？主审法官解释，根据法律规定， “有利害关系的业主”是指业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主。对于本栋建筑物之外的业主，认为自己权益受到侵害，则应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
【走访】
现场 居民楼里“宾馆”生意红火
这种无证的“家庭宾馆”是否普遍存在？记者在洛阳58同城、蚂蚁短租等网站上输入“家庭宾馆”，找到了不少链接。这些“家庭宾馆”都可一天一结算，价位普遍在100元以内。
昨日下午，记者按照网上一条广告，来到了位于中州中路和王城大道交叉口附近的白金都会小区2号楼。一进楼，就看到墙上贴着的宾馆字样的“广告”，并附有联系电话。一名业主告诉记者，小区内将住房改成家庭宾馆的业主非常多，“弄得整栋楼里人很杂，住户意见都很大”。
记者拨通了其中一个电话，表明租房意图后，一中年妇女热情地接待了记者，并领着记者到13楼看房。走进房间看到，整个房间约20平方米，简单装修。“房租是70元一晚，比起旁边的商务酒店肯定划算，今天就剩这一间了。”她还透露，每年牡丹花会是家庭宾馆生意最好的时候，“房价涨到100多元还得提前预订。”
当记者问及该“家庭旅馆”是否在工商进行注册，能否开发票时，是否需要身份证登记等问题时，老板娘说： “规模这么小，怎么去注册？300元内的发票可以送，需要登记身份证。”
现场 楼下餐馆油烟楼上“串门”惹人烦
近日，李先生拨打大河报热线（18837996211）称，自家小区里隐藏了一家餐馆，存在安全隐患，严重影响了他们的生活。昨日上午，记者来到了洛阳市洛龙区奥体花城小区，了解情况。
李先生告诉记者，去年年底，开始听到楼下传来的噪音。年前的一天，明明没做饭，家里却充满了刺鼻的油烟味。随后，李先生还给记者看了2月10日中午拍摄的视频，视频中大量白色油烟正从楼下“汹涌而上”，“油烟可以一直蹿到八楼。”
“楼下餐馆的油烟除了从窗户排出外，另一部分还走共用排烟道。”李先生说，由于楼下的油烟机功率很大，导致大量油烟倒灌到自己家。“我家油烟机本来自带有逆止阀，但还是挡不住油烟，去年农历腊月二十四，只好又装了一个烟道逆止阀挡烟。”
让李先生担心的还有小区的治安问题。“本来小区治安就不好，以后要是有人经常来吃饭，就更没安全感了。”这几天，该小区停止供暖，但是李先生家的厨房却热乎乎的，“下面一直做饭，导致温度上升，冬天还行，到了夏天，既不能开窗，又要被火烤，可怎么过呀？！”
随后，记者来到餐馆所在的503室，刚到达该楼层的5楼，便闻到楼道里浓浓的饭菜味。该户门上还没有安装猫眼，一股刺鼻的油烟味从猫眼洞中喷出。一位系着围裙、厨师模样的男子开了门，记者看到，厨房旁的餐厅被一个高大的冰柜占据，旁边放满了各式餐具和食材，厨房里挂着一个巨大的抽烟机。
记者称要订饭，该男子透露现在主要是给某会所供餐，订餐可与老板联系。
【监管】
“住改商”较隐蔽 存在监管难题
走访中，记者发现，这些“住改商”店铺内普遍没有消防器材，很多居民也表示这些“商户”对他们的生活带来了安全隐患。对于这些违规的“住改商”用户应该如何进行监管？
李先生告诉记者，物业公司曾带着他去餐馆了解了情况，物业公司联系到503室的业主，要求停止在居民楼里开餐馆，但业主表示房子已经租给别人，自己并不知道租房者的行为。之后，物业公司负责人表示，他们没有执法权，建议李先生拨打110维权。
河南王城律师事务所律师胡志中说，违规在居民楼中营业的宾馆或饭店，没有在工商部门登记，没有正规发票，事后发生纠纷或者安全事故将会造成维权困难，不法分子还有可能利用小区隐蔽、不需登记等特征，进行不法交易，市民应自觉抵制，相关部门也应该加大监管力度。
洛阳市工商局监管科工作人员说，所有经营的场所都应该到工商部门进行登记，但对于在小区内的“餐馆”、“宾馆”，由于工商人员无权力进入居民家中进行检查，如果不是周围市民举报，很难查到。
洛阳市消防支队工作人员告诉记者，按照《消防法》有关规定，餐馆、宾馆属于公众聚集场所，公众聚集场所在投入使用、营业前必须办理《公众聚集场所消防安全检查合格证》，以宾馆为例，根据宾馆面积和所处建筑的性质（多层建筑或者高层建筑），也有不同的消防安全技术标准，一般宾馆都应配备消防应急灯和消防器材。“但很多家庭‘宾馆’都是和客户签的租房协议，也没有到工商部门注册，我们很难认定他们是营业性场所，加上在居民楼里，较为隐蔽，消防部门也很难发现。”
【释法】
碰上擅自“住改商” 其他业主咋维权
居民住宅能否改为商业用房？如果能改，应该符合哪些条件？如果其他市民遇到类似情况，是不是只能通过诉讼解决？是否能依据业主委员会订的公告要求“住改商”业主停止侵权？黄某一案的主审法官对以上问题进行了一一解答。
法官告诉记者，根据《物权法》等法律规定，“住改商”不得违反法律、法规及管理规约，要到工商部门进行登记注册，办齐相关证件，还需本栋所有业主同意。“很多 ‘住改商’的店主都没有办理‘特种行业许可证’、‘消防安全许可证’、‘卫生许可证’、‘工商营业执照’和‘税务登记证’等证件，以后市民遇到类似情况，也可以先向消防、工商、税务等部门举报，以减少自己的维权成本。”
另外，业主委员颁布的公告，在我国还不具备法律效力，不属于法律、行政法规、规章的任何一种。“但我国《物权法》第78条规定：业主委员会的决定对业主具有约束力，业主应自觉遵守。”主审法官解释。（大河报记者 计思佳 侯梦菲 通讯员 马强）